> Медиа проекты > Журнал Навигатор Montenegro > Недвижимость > Как купить квартиру в Черногории?

Недвижимость   →


Осень – традиционная пора для выбора не только яхт и автомобилей, но и недвижимости. Первым вопросом для россиян, принявших решение купить жилище в Черногории, является вопрос: «Как?». По результатам приведенного в прошлом номере нашего журнала опроса самым распространенным объектом недвижимости, который приобретают россияне в Черногории, является квартира (апартаменты). Практические советы и рекомендации Директора агентства недвижимости MeRealty Андрея Никифорова познакомят Вас с алгоритмом проведения сделки купли-продажи и, надеемся, уберегут от типовых ошибок.

После выбора объекта недвижимости в Черногории необходимо тщательным образом подойти к вопросу его проверки, оформления и регистрации сделки купли-продажи. Сама процедура покупки квартиры несколько отличается от процедуры оформления дома с земельным участком или только земельного участка. Кроме того, имеются незначительные отличия в процедуре оформления в зависимости от Општины, а также степени строительной готовности объекта.

В рамках данной статьи мы рассмотрим процедуру оформления и регистрации сделки купли-продажи готовой квартиры в Општине Будва, в состав которой включены такие города и населённые пункты как Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Пржно, Св. Стефан, Режевичи, Петровац, Булярице.

Всю процедуру подготовки, оформления и регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Черногории можно разделить на четыре стадии:

  1. Подготовительная стадия.
  2. Заключение договора купли-продажи и его заверка в суде.
  3. Оплата налогов и сборов.
  4. Регистрация сделки в кадастре.

1. Первая стадия сделки купли-продажи недвижимости в Черногории является едва ли не самой важной. Ошибки, допущенные на этой стадии, сложно исправить, а порой и невозможно.

Подготовительная стадия включает в себя следующие этапы:

  • идентификация приобретаемой недвижимости;
  • проверка правоспособности продавца и покупателя;
  • проверка отсутствия ограничений и обременений на приобретаемую недвижимость;
  • согласование условий договора купли-продажи.

Основным документом, на основании которого проводится проверка сделки на «чистоту», а также определяются точные параметры квартиры, является Лист недвижимости (List nepokretnosti). Данный документ содержит кадастровые данные объекта недвижимости (номер участка, на котором построен дом, этаж, площадь), информацию о собственнике/ собственниках объекта, а также указывает на наличие, либо отсутствие ограничений и обременений в отношении объекта.

2. Вторая стадия

После идентификации объекта приобретаемой недвижимости, проверки правоспособности продавца и покупателя, отсутствия ограничений и обременений в отношении него, а также согласования условий сделки, заключается договор купли-продажи. Нужно отметить, что в Черногории форма договора купли-продажи объекта недвижимости носит типовой характер. Однако, в каждой конкретной сделке договор содержит свои особенности в зависимости от условий совершения сделки, достигнутых в результате переговоров. В случае, если агентство недвижимости, через которое приобретается объект недвижимости, не имеет в штате юриста, составлением договора занимается адвокат, что увеличивает общие расходы по регистрации сделки.

Договор купли-продажи может предусматривать рассрочку оплаты, которая обычно предоставляется не более, чем на 1 месяц. В случае ее предоставления в договоре устанавливается размер задатка (обычно 5%), который передается Покупателю при заверке договора в суде.

После заключения договора купли-продажи осуществляется его заверка в суде. Напомним, что в Черногории пока не существует института нотариата, в силу чего указанные функции осуществляют общие суды. В обязанности суда входит проверка правоспособности и дееспособности сторон, заверка договора печатью, помещение одного экземпляра договора в архив суда, пересылка одного экземпляра договора в налоговую инспекцию соответствующей Општины.

Следует отметить, что суд не проверяет наличие у продавца права собственности на объект недвижимости, а также отсутствие ограничений и обременений. С формальной точки зрения, договор можно заверять в любом Основном суде Черногории. С практической точки зрения, договоры купли-продажи недвижимости в Будве правильнее заверять в Основном суде в г. Цетинье (в Будве суда нет). К договору купли-продажи должна быть приложена копия заграничного паспорта покупателя. За процедуру заверки договора суд взимает пошлину, размер которой зависит от цены договора. Максимальный размер пошлины за эту процедуру составляет 300 евро.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, т.е. текст договора не содержит пункта о том, что до подписания договора покупатель произвёл полную оплату приобретаемого объекта недвижимости, то после полной оплаты продавец должен предоставить покупателю заверенную в суде расписку о получении всей суммы по договору.

Следует отметить, что при купле-продаже даже готовых квартир в некоторых случаях сначала составляется и заверяется предварительный договор купли-продажи, и только после полной оплаты стоимости квартиры производится заверка основного договора купли-продажи объекта в суде.

При заверке договора требуется личное присутствие сторон. Однако, не исключается возможность подписания договора по доверенности.

Все договоры составляются либо на черногорском (сербском) языке, либо одновременно на черногорском (сербском) и русском. Если договор составлен и заверен на черногорском (сербском) языке, то в случае необходимости производится судебный перевод договора на русский язык. Стоимость судебного перевода составляет 15 – 20 евро за 1 страницу формата А4 (1800 знаков).

3. Третья стадия

Как правило, в течение 20-30 дней с момента заверки договора, налоговая инспекция, на основании заключения независимого оценщика, выносит решение об уплате налога на оборот недвижимости. Данное решение покупатель получает по почте или лично в налоговой инспекции. Налог на оборот недвижимости составляет 3% от стоимости недвижимости по договору, а в случаи занижения стоимости объекта недвижимости по договору, от его рыночной стоимости. Налог на оборот недвижимости должен быть оплачен в течение 15 дней с момента получения данного решения. После оплаты налога на оборот недвижимости налоговая инспекция на экземпляре, предназначенном для кадастра, проставляет отметку об оплате налога на оборот недвижимости.

4. Четвертая стадия

После оплаты налога на оборот недвижимости подготавливается пакет документов для подачи его на регистрацию в кадастр, в том числе:

  • Заявление о регистрации объекта недвижимости по установленной форме;
  • Копия заявления о регистрации недвижимости (на данном экземпляре кадастр проставит входящий номер регистрационного дела);
  • Заверенный договор купли-продажи с отметкой налоговой инспекции, если договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, то предоставляется и заверенная расписка продавца о получении всей суммы по договору;
  • Копия заграничного паспорта покупателя;
  • Квитанция об уплате пошлины в размере 8 евро за регистрацию объекта недвижимости в кадастре.

После проверки пакета документов юристом кадастра, кадастр выносит решение о переходе права собственности на объект. В случае наличия неточностей или ошибок в рассматриваемом регистрационном деле, кадастр выносит решение об отказе в регистрации права собственности. Стороны получают решение по почте или лично, которое вступает в законную силу в течение 8 дней с момента получения его сторонами. Важно помнить, что обжалование решения допускается до истечения указанного срока.

После вступления в силу решения о переходе права собственности владелец имеет возможность получения выписки из кадастра (листа недвижимости) в отношении приобретенного им объекта недвижимости. Для этого в кадастр подаётся заявление установленного образца, к которому прикладываются квитанции об оплате соответствующих сборов и копия паспорта владельца недвижимости. Выписка из кадастра подтверждает право собственности на объект недвижимости на дату её получения.