> Медиа проекты > Журнал Навигатор Montenegro > Недвижимость > Право собственности на недвижимость в Черногории

Недвижимость   →

Дом или квартира в Черногории – как сделать правильный выбор Как выбрать недвижимость в Черногории? Как купить квартиру в Черногории? Кто покупает недвижимость в Черногории? Обзор рынка черногорской недвижимости Право собственности на недвижимость в Черногории

1. Введение

Обращаясь к идее приобретения недвижимости за границей, каждого из нас терзают одни и те же сомнения, в число которых неизбежно попадают вопросы об основах системы гражданского права, о правах иностранцев, о государственных гарантиях защиты права собственности, о правах и обязанностях, которые порождает сама эта собственность.

До настоящего времени в Черногории не принят гражданский кодекс, как единый нормативно-правовой акт, призванный регулировать основные начала гражданского законодательства, который в большинстве стран обладает высшей юридической силой в сфере гражданского права и которому должны соответствовать все остальные законы и подзаконные акты.

По этой причине как общие, так и специальные нормы, регулирующие отношения недвижимости, содержатся в разных нормативных актах Черногории.

Вопросы, связанные с содержанием права собственности и других вещных прав содержатся в Законе «О праве собственности и связанных с ним отношениях» (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima).

Обязательственное право (порядок оформления, исполнения, прекращения, обеспечения обязательств, их виды) закреплены в Законе «Об обязательственных отношениях» (Zakon o obligacionim odnosima).

Наряду с ними действуют также Законы: «О государственной собственности» (Zakon o drzavnoj imovini), «О государственном кадастре недвижимости» (Zakon o drzavnom premjeru I katastru nepokretnosti), Закон «О кондоминиуме» (Zakon o etaznoj svojini), Закон «О налоге на недвижимость» (Zakon o porezu na nepokretnost), Закон «Об изменении и дополнении закона о налоге с оборота недвижимости» (Zakona o izmjenama i dopunama zakona o porezu na promet nepokretnosti).

Все они образуют систему правовых норм, которые определяют правила регулирования общественных отношений в связи с нормативным определением, оборотом и регистрацией недвижимости.

Постепенно мы разберем каждый из этих законов, что позволит вам обрести необходимые знания для понимания основ законодательства Черногории в области недвижимого имущества, а также правильно и без потерь участвовать в гражданско-правовых сделках с недвижимостью.

На сегодняшнем занятии мы кратко разберем структуру и основные положения Закона «О праве собственности и связанных с ним отношениях» (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima № 01-534/33-08), далее по тексту – «Закон» в части, относящейся к недвижимому имуществу. Данный Закон принят 26 февраля 2009 года, имеет огромное значение для иностранцев, в отношении которых закреплены нормы, которые позволяют назвать его одним из самых важных актов, принятых в Черногории в этом году.

Кроме этого, с определения содержания права собственности на вещь в законодательстве любой страны начинают строиться все последующие имущественные отношения. Сначала возникает право на вещь, а дальше – обязательства в отношении владения, пользования и распоряжения ей, закрепляющие права и обязанности участников гражданского оборота (физических и юридических лиц, а также государства).

2. Структура Закона

Закон состоит из тринадцати глав, включая основные положения, вещи, основания возникновения и прекращения права собственности, способы его защиты, право долевой и совместной собственности, право собственности в многоквартирных домах, право на сервитут, залог, право владения и права иностранцев и др.

3. Основные положения Закона

В Законе определяется понятие права собственности и других вещных прав, порядок владения недвижимым имуществом, а также способы приобретения, передачи, прекращения и защиты данных прав.

Основные начала Закона традиционно для цивилизованного государства содержат предписания о том, что субъектами права собственности в равной степени могут быть физические и юридические лица. Закон предписывает, что объектом права собственности являются самостоятельные движимые и недвижимые вещи. Право собственности на вещь необходимо использовать в соответствии с ее назначением и добросовестно.

В ст. 6 Закона закрепляется, что право собственности определяет высшую власть над вещью, это право абсолютно и неотчуждаемо помимо воли собственника, за которым закреплено право владеть, пользоваться и распоряжаться ей в пределах, которые установлены Законом. Другие лица обязаны воздерживаться от посягательств на чужие вещи.

Право собственника недвижимого имущества распространяется и на землю, на которой оно расположено, равно как и объект недвижимости считается по умолчанию принадлежащим собственнику земельного участка. В многоквартирных домах собственники жилых помещений обладают правом общей долевой собственности на земельный участок, на котором построен дом.

В статье 19 Закона недвижимостью признается земля, здания и другие объекты, прочно связанные с землей. Неотъемлемой частью недвижимой вещи с точки зрения права являются плоды и нескошенная трава.

Основания возникновения и прекращения права собственности по законодательству Черногории в целом аналогичны нормам, действующим и в России, имеют общее происхождение из римского права. Среди основных стоит назвать изготовление новой вещи (например, строительство дома), приобретение права собственности на основании договора купли-продажи, в силу наследования, дарения, и многие другие.

Под кондоминиумом Законом понимается помещения общего или специального назначения в жилых или офисных зданиях, которые неделимы с точки зрения прав собственников на такие помещения и земельный участок, на котором возведено здание.

В данном законе и в специальном Законе «О кондоминиуме» (Zakon o etaznoj svojini) детально регламентированы права и обязанности жильцов многоквартирного дома, включая порядок решения имущественных отношений в связи с содержанием и облуживанием зданий, порядок управления таким объектом недвижимости. В частности, на собственников возложена обязанность участвовать в управлении домом, избирать органы управления (собрание и управляющего), содержать здание. Также определены правила аренды квартир в многоквартирном доме, способы решения жилищных проблем и установлена административная ответственность за нарушение установленных законом предписаний. По выбранному подходу законодателя к регулированию данных отношений, следует заключить, что введенный порядок управления жилыми зданиями по объему прав и обязанностей жильцов, их детальной регламентации, больше походит на ТСЖ, чем на форму общественного управления общим имуществом, по крайней мере, в сравнении с российским правом.

Ст. 164 говорит о том, что жилые здания должны использоваться в соответствии со своими целями. Собственник отдельной части здания (квартиры, офиса) вправе без ограничений пользоваться и распоряжаться своим помещением, пользоваться общими помещениями в здании, но не вправе нарушать права других собственников или переоборудовать здание в нарушение проектно-строительной документации.

Ст. 168 определяет, что положения данного Закона распространяются и на собственников частных жилых дома, за исключением норм, которые устанавливают правила в отношении общих помещений и частей зданий (кондоминиума) или не имеют к ним отношения.

4. Право собственности иностранцев на недвижимое имущество

В главе 12 закрепляется, что если иное не предусмотрено международным договором, иностранные граждане наравне с гражданами Черногории вправе приобретать недвижимое имущество в собственность, что является самой главной новеллой данного Закона. Напомним, что раньше иностранцы зачастую оформляли собственность на местные компании, которые приходилось регистрировать для покупки дома.

Закон позволяет не только покупать и продавать недвижимость, но и наследовать ее, а также вступать в права наследования в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории Черногории.

При этом согласно ст.415 Закона иностранные лица лишены возможности приобрести право собственности на природные богатства, объекты общего пользования, сельхозугодия, леса и лесные угодья, памятники культуры и особого значения, недвижимости в приграничной полосе в пределах 1 км, в особых зонах, предназначенных для обеспечения безопасности страны.

В исключительных случаях иностранные граждане могут приобрести право собственности на сельхозугодия и земли лесного фонда площадью не более 5000 кв.м только в том случае, если предметом договора купли-продажи (дарения, мены…) является жилой дом, который расположен на данном земельном участке.

В остальных случаях иностранные граждане могут получить данные земли в долгосрочную аренду, по концессионному соглашению, с использованием других механизмов частно-государственного партнерства, наравне с местными жителями.